U hrvatskoj pravnoj praksi vrlo su česte situacije u kojima osobe desetljećima koriste određenu nekretninu kao svoju, ulažu u nju, održavaju je i žive u njoj, ali nikada nisu upisane kao vlasnici u zemljišnim knjigama.
Takve situacije posebno su česte:
- kod starih obiteljskih kuća,
- nekretnina na moru,
- naslijeđenih objekata,
- dogradnji,
- starih kupoprodaja iz 60-ih i 70-ih godina,
- te nekretnina koje su generacijama prelazile usmenim dogovorima bez provedbe u zemljišnim knjigama.
Mnogi stvarni vlasnici tek nakon mnogo godina saznaju da formalno nisu upisani kao vlasnici, najčešće kada:
- žele prodati nekretninu,
- provesti etažiranje,
- riješiti ostavinski postupak,
- podići kredit,
- ili kada nastane spor među suvlasnicima ili nasljednicima.
Što je izvanknjižno odnosno vanknjižno vlasništvo?
Izvanknjižni ili vanknjižni vlasnik je osoba koja stvarno koristi i posjeduje nekretninu kao vlasnik, ali njezino pravo nije upisano u zemljišnim knjigama.
To ne znači automatski da osoba nema pravo vlasništva.
U hrvatskom pravnom sustavu pravo vlasništva može se steći:
- pravnim poslom,
- nasljeđivanjem,
- odlukom suda,
- ali i dosjelošću.
Upravo dosjelost predstavlja jedan od najčešćih pravnih temelja u ovakvim predmetima.
Kada se vlasništvo može steći dosjelošću?
Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, osoba može steći pravo vlasništva nekretnine ako ju:
- posjeduje zakonito,
- pošteno,
- istinito,
- i neprekidno kroz zakonom propisano vrijeme.
U praksi to znači da osoba nekretninu koristi:
- javno,
- mirno,
- bez skrivanja,
- kao stvarni vlasnik,
- te da joj nitko godinama ne osporava posjed.
Kod određenih nekretnina upravo višedesetljetni posjed predstavlja ključni dokaz prava vlasništva.
Problem starih i neprovedenih kupoprodaja
Na području Dalmacije i otoka posebno su česti slučajevi u kojima je nekretnina kupljena prije 40 ili 50 godina, ali prijenos nikada nije proveden u zemljišnim knjigama.
Takvi odnosi često ostanu “neformalni” desetljećima, sve dok:
- ne dođe do smrti stranaka,
- pojave nasljednika,
- ili pokušaja prodaje nekretnine.
U tim situacijama često je potrebno pokrenuti:
- tužbu radi utvrđenja prava vlasništva,
- pojedinačni ispravni postupak,
- postupak etažiranja,
- ili kombinaciju više postupaka.
Što sud posebno gleda u ovakvim sporovima?
Kod tužbi radi utvrđenja prava vlasništva sudovi najčešće analiziraju:
- koliko dugo osoba koristi nekretninu,
- tko je ulagao u objekt,
- postoje li svjedoci kupnje ili korištenja,
- tko plaća režije i poreze,
- postoji li povezanost s drugim nekretninama,
- te je li posjed bio pošten i nesmetan.
Vrlo važni dokazi mogu biti:
- stare kupoprodaje,
- svjedoci,
- računi,
- fotografije,
- legalizacija,
- ostavinski postupci,
- geodetski elaborati,
- i dugogodišnje korištenje nekretnine.
Funkcionalno povezani dijelovi nekretnine
U praksi se često pojavljuju situacije gdje:
- stan,
- garaža,
- konoba,
- prizemni prostor,
- ili pomoćni objekt
formalno nisu upisani uz nekretninu kojoj stvarno pripadaju.
Ako je određeni prostor desetljećima funkcionalno povezan s drugom nekretninom i koristi se kao jedinstvena cjelina, sud može utvrditi pravo vlasništva i na takvom dijelu nekretnine.
To je posebno često kod:
- starih kuća,
- dvojnih objekata,
- nadogradnji,
- objekata prije etažiranja,
- i nekretnina na obali i otocima.
Zašto je važno na vrijeme riješiti vlasništvo?
Nesređeni zemljišnoknjižni odnosi mogu uzrokovati ozbiljne probleme:
- nemogućnost prodaje nekretnine,
- probleme kod nasljeđivanja,
- sporove među suvlasnicima,
- probleme s bankama,
- ovrhe,
- i dugotrajne sudske postupke.
Što se ranije pokrene postupak, to je lakše:
- pronaći svjedoke,
- pribaviti dokumentaciju,
- i dokazati kontinuitet posjeda.
Pravna pomoć kod sporova oko vlasništva nekretnina
Postupci radi utvrđenja prava vlasništva često su složeni jer uključuju:
- zemljišnoknjižno pravo,
- stvarno pravo,
- nasljedno pravo,
- geodetska pitanja,
- i dugogodišnje dokazivanje posjeda.
Zbog toga je važno pravovremeno analizirati:
- zemljišnoknjižno stanje,
- pravni temelj stjecanja,
- mogućnost dosjelosti,
- te strategiju vođenja postupka.
Ako imate problem s:
- izvanknjižnim odnosno vanknjižnim vlasništvom,
- starom kupoprodajom,
- nesređenim zemljišnim knjigama,
- ili dugogodišnjim korištenjem nekretnine bez upisa,
pravodobna pravna analiza često može spriječiti dugotrajne sporove i dodatne troškove.
Obratite se s povjerenjem.
FAQ
Može li se postati vlasnik nekretnine bez upisa u zemljišne knjige?
Da. Pravo vlasništva može se steći i dosjelošću ili nasljeđivanjem, ali je za punu pravnu sigurnost potrebno provesti upis.
Koliko godina je potrebno za dosjelost?
Ovisno o vrsti posjeda i okolnostima slučaja, zakon propisuje određene rokove, a sud uvijek ocjenjuje konkretne činjenice svakog pojedinog slučaja.
Što ako je kupoprodaja stara više desetljeća?
Takve situacije su vrlo česte i mogu se rješavati sudskim putem uz odgovarajuće dokaze i svjedoke.
Može li se dokazivati vlasništvo samo svjedocima?
Svjedoci mogu biti važan dokaz, posebno kod starih kupoprodaja i dugogodišnjeg korištenja nekretnine, ali sud uvijek ocjenjuje sve dokaze zajedno.
Što ako nekretnina nikada nije etažirana?
U mnogim slučajevima moguće je prvo provesti etažiranje ili kroz sudski postupak utvrditi pravo vlasništva na određenom dijelu nekretnine.
