Jedno od najčešćih pitanja u području nekretnina glasi: što učiniti ako je netko sagradio kuću na mom zemljištu?
Takve situacije nisu rijetke, osobito na obali gdje su tijekom godina nastajale brojne promjene čestica, neusklađenosti između katastra i zemljišnih knjiga te dugotrajni neriješeni imovinskopravni odnosi.
Vlasnik zemljišta i vlasnik kuće nisu uvijek ista osoba
Prema hrvatskom pravu, vlasništvo zemljišta i objekta izgrađenog na njemu ne mora uvijek biti jednostavno pitanje.
Prije poduzimanja bilo kakvih pravnih koraka potrebno je utvrditi:
- tko je upisan kao vlasnik zemljišta,
- kada je objekt izgrađen,
- je li graditelj bio u dobroj ili lošoj vjeri,
- postoje li kupoprodajni ugovori ili drugi pravni temelji stjecanja,
- kakvo je stvarno stanje na terenu.
Mogu li tražiti rušenje kuće?
Mnogi vlasnici pretpostavljaju da automatski mogu zahtijevati uklanjanje objekta.
Međutim, odgovor ovisi o konkretnim okolnostima slučaja.
Sud će između ostalog razmatrati:
- vrijeme gradnje,
- ponašanje vlasnika zemljišta,
- vrijednost zemljišta i objekta,
- savjesnost graditelja,
- postojanje eventualnih sporazuma između stranaka.
Zbog toga svaki predmet zahtijeva individualnu pravnu analizu.
Može li graditelj steći prava na zemljištu?
U određenim situacijama mogu se otvoriti pitanja odnosa između vlasnika zemljišta i graditelja, naknade vrijednosti zemljišta ili drugih stvarnopravnih zahtjeva.
Zbog toga je iznimno važno pravodobno prikupiti svu dokumentaciju i utvrditi zemljišnoknjižni i katastarski slijed nekretnine.
Koju dokumentaciju treba provjeriti?
Prije procjene mogućnosti uspjeha potrebno je pregledati:
- zemljišnoknjižni izvadak,
- katastarske podatke,
- povijesne promjene čestica,
- građevinsku dokumentaciju,
- kupoprodajne ugovore,
- eventualne sudske postupke koji su vođeni u vezi nekretnine.
Tek nakon analize dokumentacije moguće je procijeniti koji je pravni put najpovoljniji.
Kako zaštititi svoja prava?
Ako sumnjate da je netko izgradio objekt na Vašem zemljištu ili je došlo do spora oko vlasništva nekretnine, preporučljivo je što prije zatražiti pravni savjet.
Pravodobna analiza dokumentacije često može spriječiti dugotrajne sudske sporove i omogućiti učinkovitiju zaštitu vlasničkih prava.
Trebate odvjetnika za nekretnine?
Odvjetnički ured Ivana Dunger Dalbello pruža pravnu pomoć u sporovima vezanim uz vlasništvo nekretnina, zemljišnoknjižne postupke, smetanje posjeda, dosjelost, razvrgnuće suvlasništva i druge imovinskopravne odnose.
Kontaktirajte nas radi pregleda dokumentacije i procjene mogućih pravnih koraka.
