Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina stupio je na snagu 7. srpnja 2026. godine.
U javnosti se najviše govori o navodnom ukidanju agencijske provizije za kupce. Međutim, provizija nije ukinuta. Novi zakon jasnije propisuje tko je dužan platiti posredničku naknadu, kada ona nastaje te što agencija smije tražiti od osobe koja se javila na oglas za nekretninu.
Kupac koji se javio na oglas nije automatski obvezan platiti proviziju
Osnovno je pravilo da posredničku naknadu plaća nalogodavac, odnosno osoba koja je s agencijom sklopila ugovor o posredovanju.
Ako je prodavatelj angažirao agenciju radi prodaje svoje nekretnine, kupac koji se samo javio na oglas nije samom tom činjenicom postao nalogodavac agencije niti je dužan platiti proviziju.
Zakon izričito propisuje da posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu kupcu, najmoprimcu ili drugoj osobi koja s njim nije sklopila ugovor o posredovanju.
Kupac može biti obvezan platiti proviziju samo ako je i sam s agencijom sklopio zaseban ugovor o posredovanju. Primjerice, ako je agenciju angažirao da za njega traži odgovarajuću nekretninu, pregovara o uvjetima kupnje ili obavlja druge ugovorene poslove.
Agencija ne smije uvjetovati razgled potpisivanjem ugovora o posredovanju
Jedna od najvažnijih izmjena odnosi se na praksu prema kojoj se od kupca prije razgledavanja tražilo da potpiše ugovor o posredovanju i obveže se na plaćanje provizije.
Prema novom zakonu, agencija koja nekretninu oglašava na temelju ugovora s prodavateljem ne smije trećoj osobi uvjetovati razgledavanje prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju.
Prilikom razgledavanja može se potpisati potvrda o razgledu. Međutim, takva potvrda nije ugovor o posredovanju i ne smije sadržavati odredbu kojom se kupac obvezuje na plaćanje provizije.
Zato je prije potpisa važno provjeriti nosi li dokument naziv „potvrda o razgledu“, ali sadržajno zapravo predstavlja ugovor o posredovanju ili sadrži obvezu plaćanja naknade.
Može li ista agencija zastupati prodavatelja i kupca?
Može, ali mora sa svakom stranom sklopiti zaseban ugovor o posredovanju.
Ako je agencija sklopila ugovor i s prodavateljem i s kupcem za istu nekretninu, može naplatiti naknadu od obje strane. Međutim, ukupan iznos naplaćen od obje strane ne smije prelaziti najviši iznos posredničke naknade određen važećim cjenikom agencije. Posrednik je prije sklapanja ugovora dužan obje strane pisanim putem upoznati s pojedinačnim naknadama i njihovim ukupnim iznosom.
Prema tome, nije sasvim precizno reći da svaka strana uvijek plaća najviše 50 posto provizije. Bitno je da ukupna naknada naplaćena od obje strane ne premaši najvišu naknadu iz cjenika.
Nekretnina se ne smije oglašavati bez ugovora s vlasnikom
Novi zakon izričito zabranjuje oglašavanje nekretnine bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom.
Time bi se trebala ograničiti praksa neovlaštenog preuzimanja fotografija i podataka iz tuđih oglasa, kao i višestrukog oglašavanja iste nekretnine bez znanja vlasnika.
Za prodavatelja to znači da bi trebao znati koja agencija oglašava njegovu nekretninu, po kojoj cijeni i na temelju kojeg ugovora.
Kada agencija stječe pravo na proviziju?
Agencija pravo na posredničku naknadu u pravilu stječe tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovala. Ugovorom se može odrediti da pravo na naknadu nastaje već sklapanjem predugovora.
Posrednik ne smije zahtijevati plaćanje provizije unaprijed, prije sklapanja ugovora odnosno predugovora za koji je posredovao.
Visina provizije nije zakonom određena u fiksnom postotku, nego se ugovara ugovorom o posredovanju. Upravo zato prije potpisa treba provjeriti:
- kolika je naknada,
- uključuje li PDV,
- u kojem trenutku dospijeva,
- što je obuhvaćeno naknadom,
- postoje li dodatni troškovi,
- je li ugovoreno isključivo posredovanje.
Što kupac treba provjeriti prije potpisa?
Kupac koji se javio na oglas agencije prije svega treba utvrditi u kojem svojstvu mu agencija daje dokument na potpis.
Potvrda o razgledu služi kao dokaz da je agent pokazao nekretninu. Ona ne bi smjela sadržavati obvezu plaćanja provizije.
Ugovor o posredovanju, s druge strane, stvara ugovorni odnos između kupca i agencije te može sadržavati obvezu plaćanja naknade.
Naziv dokumenta nije presudan. Presudan je njegov sadržaj.
Ako dokument predviđa proviziju, ugovornu kaznu, naknadu troškova ili obvezu plaćanja u slučaju kupnje nekretnine, potrebno ga je pažljivo pregledati prije potpisa.
Što se događa ako agencija krši zakon?
Inspekcijski nadzor nad primjenom Zakona provode tržišni inspektori Državnog inspektorata.
Za pojedine povrede, među ostalim za oglašavanje bez ugovora s vlasnikom i uvjetovanje razgleda prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju, za posrednika su propisane novčane kazne od 3.000,00 do 6.000,00 eura.
Zaključak
Novi zakon nije ukinuo agencijsku proviziju za kupce.
Međutim, jasno je propisao da kupac koji nije sklopio ugovor o posredovanju nije dužan platiti naknadu samo zato što se javio na oglas i razgledao nekretninu.
Najvažnija razlika koju treba razumjeti jest razlika između potvrde o razgledu i ugovora o posredovanju.
Prije potpisa bilo kojeg dokumenta potrebno je provjeriti što se njime stvarno ugovara jer se obveza plaćanja ne procjenjuje prema nazivu dokumenta, nego prema njegovu sadržaju.
Kupujete ili prodajete nekretninu i niste sigurni trebate li platiti agencijsku proviziju?
Prije potpisa ugovora o posredovanju, predugovora ili kupoprodajnog ugovora moguće je provjeriti dokumentaciju i utvrditi koje obveze stvarno preuzimate.
Obratite se s povjerenjem.
