U praksi se jedno pitanje ponavlja češće od svih ostalih: što se događa s nekretninom koju jedan partner ima prije braka? Na prvi pogled odgovor djeluje jednostavno, no stvarne životne situacije često ga čine puno složenijim.
Stan ili kuća stečeni prije braka u pravilu ostaju osobna imovina tog partnera. Međutim, problemi nastaju onog trenutka kada drugi partner počne ulagati u tu nekretninu, bilo kroz adaptaciju, otplatu kredita ili zajednički život koji uključuje značajna financijska ulaganja. Tada granica između osobne imovine i zajedničkog interesa postaje nejasna, a upravo iz takvih situacija nastaju sporovi koji se kasnije rješavaju pred sudom.
Ako želite širi pregled pravnih aspekata i važnosti ovakvog ugovora, detaljnije smo pisali u članku Predbračni ugovor u Hrvatskoj.
Upravo zato sve veći broj parova odlučuje unaprijed urediti ovakve odnose kroz predbračni ugovor. Iako hrvatsko pravo formalno poznaje bračni ugovor, uređen kroz Obiteljski zakon, njegova svrha u ovom kontekstu je vrlo konkretna – jasno definirati što se događa s nekretninom i ulaganjima prije nego što dođe do mogućeg nesporazuma.
U praksi to znači da se ugovorom može odrediti da nekretnina ostaje isključivo vlasništvo jednog partnera, ali i urediti način na koji će se tretirati ulaganja drugog partnera. Time se izbjegava situacija u kojoj jedna strana kasnije traži udio u imovini, dok druga smatra da na to nema pravo. Bez takvog unaprijed postavljenog okvira, sudovi često moraju procjenjivati okolnosti pojedinog slučaja, što postupke čini dugotrajnima i neizvjesnima.
Posebno su osjetljive situacije u kojima se nekretnina renovira zajedničkim sredstvima ili kada se kredit otplaćuje tijekom braka. Tada dolazi do miješanja osobne i zajedničke imovine, a bez jasnog dogovora unaprijed, takvi odnosi postaju predmet spora. U tim slučajevima često se primjenjuju i pravila Zakon o obveznim odnosima, osobito kada je riječ o ulaganjima i potraživanjima između partnera.
U odvjetničkoj praksi jasno se vidi da sporovi oko nekretnina nisu iznimka, nego pravilo. Upravo zato predbračni ugovor u ovom segmentu ima posebnu težinu – ne samo kao pravni dokument, nego kao sredstvo prevencije. Njime se ne rješava samo pitanje vlasništva, nego i budućih odnosa između partnera u situacijama koje su često emocionalno i financijski zahtjevne.
Važno je naglasiti da takav ugovor mora biti jasno i precizno sastavljen. Općenite formulacije često nisu dovoljne, osobito kada se radi o većim ulaganjima ili kompleksnijim imovinskim odnosima. Upravo zato se preporučuje da se izrada ugovora prepusti stručnjaku koji može predvidjeti potencijalne rizike i pravilno ih pravno urediti.
Osnovna pravila i širi kontekst predbračnog ugovora možete pronaći u našem vodiču o predbračnom ugovoru.
Na kraju, pitanje nekretnine u braku nije samo pravno, nego i životno pitanje. Jasno uređeni odnosi unaprijed ne znače nepovjerenje, nego odgovornost. U praksi, upravo takvi dogovori najčešće sprječavaju sporove koji bi inače nastali kasnije.
Obratite se s povjerenjem.
Ivana Dunger Dalbello, odvjetnica
