Kod kupoprodaje nekretnine ili sklapanja poslovnog dogovora, ljudi često kažu: “Pa dogovorili smo se, on je pošten čovjek.” I jest — dok god sve ide kako je planirano. Problem nastaje onog trenutka kada nešto krene po krivu.
Situacija iz prakse
Klijent se dogovorio s prijateljem da će mu posuditi 15.000 eura uz obećanje povrata za godinu dana. Nisu potpisali ništa. Prijatelj nije vratio novac, a klijent nije mogao dokazati ni da je dug uopće postojao — jer nije imao ništa u pisanom obliku. Tužba je bila moguća, ali izuzetno teška za dokazati.
Je li usmeni ugovor uopće valjan?
Da — prema hrvatskom Zakonu o obveznim odnosima, usmeni ugovor je u načelu pravno valjan. Stranke su slobodne sklopiti ugovor u bilo kojem obliku, osim ako zakon izričito propisuje pisani oblik (što je slučaj kod, primjerice, ugovora o kupoprodaji nekretnine).
Međutim, valjanost i dokazivost dvije su potpuno različite stvari.
Zašto je usmeni dogovor problem u praksi?
Kad dođe do spora, sud ne pita što ste se dogovorili — sud pita što možete dokazati. A usmeni ugovor gotovo uvijek znači:
- nema pisanog traga
- nema svjedoka (ili svjedoci imaju različita sjećanja)
- nema dokaza o iznosu, roku ili uvjetima
- jedna strana tvrdi jedno, druga drugo
U takvoj situaciji sud najčešće ne može utvrditi što je dogovoreno — i tužba propada, čak i kad ste u pravu.
Kada zakon zahtijeva pisani oblik?
Postoje situacije u kojima usmeni ugovor nije samo rizičan — nego je i ništetan (pravno nepostojeći):
- Kupoprodaja nekretnine — mora biti u pisanom obliku s ovjenom potpisa
- Ugovor o zajmu iznad određenog iznosa
- Ugovor o darovanju nekretnine
- Ugovor o doživotnom uzdržavanju
Ako ste takav ugovor sklopili usmeno, on ne proizvodi nikakve pravne učinke — bez obzira na to koliko ste se obje strane “dogovorile”.
Što učiniti ako ste već u situaciji s usmenim dogovorom?
Ako ste već u sporu koji se temelji na usmenom dogovoru, postoji nekoliko mogućnosti:
- Pisana komunikacija kao dokaz — poruke, e-mailovi i WhatsApp prepiske mogu biti dokaz pred sudom
- Svjedoci — osobe koje su bile prisutne ili su za dogovor znale
- Djelomično ispunjenje obveze — ako je jedna strana nešto već platila ili isporučila, to može potvrditi postojanje dogovora
No sve to je nesigurno i skupo. Daleko je pametnije problem riješiti prije nego što nastane.
Kako se zaštititi?
Bez obzira na to koliko vjerujete osobi s kojom sklapate dogovor — svaki značajniji dogovor stavite u pisani oblik. Dobar ugovor ne znači nepovjerenje, nego obostanu zaštitu.
Ako niste sigurni što vaš ugovor treba sadržavati ili želite da netko provjeri ugovor koji ste dobili na potpisivanje, obratite se odvjetniku za ugovore koji će vam osigurati pravnu sigurnost — a ne tek naknadnu borbu na sudu.
Imate ugovor koji vas brine ili trebate pomoć pri sastavljanju? Obratite se s povjerenjem.
