Mnogi vlasnici nekretnina smatraju da je potpisan kupoprodajni ugovor dovoljan dokaz vlasništva. Međutim, u praksi se često susrećemo sa situacijama u kojima kupac nakon kupnje nikada ne provede upis vlasništva u zemljišnim knjigama.
Takvi slučajevi mogu dovesti do ozbiljnih pravnih problema, osobito kada protekne više godina od kupnje nekretnine.
Je li kupoprodajni ugovor dovoljan?
Kupoprodajni ugovor predstavlja pravni temelj za stjecanje vlasništva, ali samo sklapanje ugovora ne znači da ste i zemljišnoknjižni vlasnik nekretnine.
U Republici Hrvatskoj vlasništvo nekretnine dokazujete prvenstveno upisom u zemljišne knjige.
Ako nakon kupnje ne provedete uknjižbu, mogu nastati brojni problemi:
- promjene oznaka katastarskih čestica,
- parcelacije i spajanja zemljišta,
- upisi drugih osoba,
- izgradnja objekata na zemljištu,
- dugotrajni sudski sporovi.
Što ako otkrijete problem nakon više godina?
Nerijetko nam se obraćaju stranke koje su nekretninu kupile prije deset ili dvadeset godina te tek naknadno saznale da zemljišnoknjižno stanje ne odgovara njihovim očekivanjima.
U takvim slučajevima potrebno je detaljno analizirati:
- kupoprodajni ugovor,
- zemljišnoknjižno stanje,
- katastarske podatke,
- povijesne promjene čestica,
- eventualne sudske ili upravne postupke koji su vođeni vezano uz nekretninu.
Svaki predmet zahtijeva individualnu procjenu jer rješenje ovisi o konkretnim okolnostima.
Postoji li pravna zaštita?
Ovisno o utvrđenim činjenicama, moguće je razmatrati različite pravne mehanizme zaštite, uključujući:
- utvrđenje prava vlasništva,
- brisovne tužbe,
- zaštitu izvanknjižnog vlasnika,
- uređenje odnosa između vlasnika zemljišta i graditelja,
- naknadu vrijednosti zemljišta,
- druge stvarnopravne zahtjeve.
Zbog složenosti takvih predmeta važno je pravovremeno prikupiti svu dokumentaciju i utvrditi cjelokupan zemljišnoknjižni i katastarski slijed nekretnine.
Kako izbjeći probleme?
Najvažniji korak nakon kupnje nekretnine jest pravodobna uknjižba vlasništva.
Ako posjedujete stariji kupoprodajni ugovor, a nikada niste provjerili zemljišnoknjižno stanje, preporučljivo je to učiniti što prije.
Pravovremena provjera može spriječiti dugotrajne i skupe sporove te osigurati zaštitu Vaših vlasničkih prava.
Trebate pravnu pomoć?
Odvjetnički ured Ivana Dunger Dalbello pruža pravnu pomoć u području nekretnina, zemljišnoknjižnih postupaka, uknjižbe vlasništva, zaštite prava vlasnika i rješavanja složenih imovinskopravnih odnosa.
Kontaktirajte nas za pravnu analizu Vaše dokumentacije i procjenu mogućih pravnih koraka.
